Comprendre l’estimation immobiliere : definition, objectifs et utilites

Une estimation immobilière est le processus par lequel un expert en la matière évalue un bien sur la base de critères ou de paramètres du marché afin d’estimer la valeur marchande de ce bien. Dans cet article, nous allons essayer de clarifier ce que c’est une estimation immobilière. Nous vous expliquerons ce que c’est, ses objectifs ainsi que ses finalités. Nous vous disons tout alors prenez note ! 

Qu’est-ce qu’une estimation immobilière ?

En fait, une estimation n’est qu’une valeur ou un prix, sans caractère juridique. Une estimation est attribuée à un bien de manière approximative et en fonction du marché. N’ayant aucune responsabilité juridique, il n’est pas nécessaire de visiter le bien ou de procéder à une étude détaillée de ses caractéristiques ou de ses facteurs déterminants pour l’obtenir. Il suffit de prendre en compte quelques données cadastrales ou d’enregistrement pour pouvoir réaliser une étude de marché simplifiée permettant d’éstimer le bien.

Son utilité est normalement reléguée au calcul d’un prix approximatif au moment de la mise en vente d’un bien. Logiquement, dans un système capitaliste comme le nôtre, cette valorisation est temporaire et soumise à la loi de l’offre et de la demande. Par conséquent, l’estimation immobilière que vous réalisez a une date d’expiration. En effet, des années plus tard, la valeur du bien peut diminuer ou augmenter. Si vous voulez en savoir plus, vous pouvez consulter ce guide d’estimation immobilière La Rochelle où vous trouverez tous les détails dont vous aurez besoin. 

Ainsi, une estimation immobilière est principalement utilisée pour connaître la valeur actuelle de votre propriété en fonction des valeurs et paramètres actuels du marché. Grâce à cette valeur, il sera plus facile de la vendre à un soumissionnaire ou à un acheteur potentiel.

Il est conseillé de disposer de ces informations lorsque vous allez acheter ou vendre un bien immobilier. Cela vous permet d’avoir non seulement une idée claire de la valeur réelle du bien, mais aussi des valeurs pour certains impôts tels que les droits de mutation et, plus tard, les plus et moins-values.

Toutefois, une bonne estimation n’est pas seulement une estimation effectuée par un expert en la matière. Elle doit également être examinée et ratifiée par une société d’estimation agréée comme La Rochelle Estimation. 

Les objectifs de l’estimation d’un bien immobilier

Il existe un plus grand nombre d’objectifs possibles pour les estimations, mais les plus fréquents sont :

Estimations hypothécaires : elles sont réalisées par un architecte ou un technicien compétent sous la protection d’une société d’estimation agréée.

Répartition des biens lors d’une succession ou dans le cadre d’une séparation conjugale : dans de tels cas, il est courant que chaque partie présente une estimation. Et, s’il y a des divergences entre elles et qu’aucun accord n’est trouvé, la question est généralement réglée au tribunal par une troisième estimation effectuée par un technicien indépendant.

Des estimations contradictoires pour les autorités fiscales : dans une situation de marché immobilier changeant et en baisse, la valeur réelle pour laquelle un bien est acquis est généralement bien inférieure à ce que les autorités fiscales considèrent comme la valeur théorique. Pour cette raison, et compte tenu du montant des impôts à payer, le bien est généralement évalué avec une surcharge par rapport au montant effectivement payé.

Une pratique répandue et possible pour lutter contre cela est de présenter une estimation du bien qui certifie la valeur réelle du bien. Cela implique que si elle est réellement inférieure à celle considérée par le fisc, la charge fiscale supportée par le bien est réduite.

Un outil utile pour la signature des prêts immobiliers

L’un des objectifs de l’estimation immobilière est d’utiliser le rapport d’estimation du bien pour établir des hypothèques. Ce type d’estimation est si fréquent qu’il existe véritablement une spécialité dans ce domaine.

Fondamentalement, ce rapport consiste à obtenir toutes les informations nécessaires pour que le bien en question puisse servir de garantie pour l’obtention d’un prêt bancaire. Ce rapport est réglementé.

Il est conseillé de lire attentivement ce rapport. En effet, souvent, dans les hypothèques avec des crédits immobiliers plus élevés (hypothèques avec un financement à 100%), il y a des raisons cachées. Et grâce à ces rapports, celles-ci peuvent être découvertes.

Les aspects techniques et juridiques qui influent sur l’estimation des biens

Le travail effectué par les estimateurs lors de l’estimation d’un bien immobilier est soumis à une série de conditions juridiques et techniques. Si ces éléments essentiels ne sont pas respectés, l’estimation n’aura aucun effet : 

Toutes les estimations de biens immobiliers doivent indiquer l’emplacement exact du bien immobilier. Elle doit faire une étude de l’état de conservation du bien.

Évaluez l’âge de la structure, ainsi que l’environnement du bien, c’est-à-dire l’urbanisme et le quartier où il est situé. La surface construite et utile du bien, ainsi que les parties communes, doivent toujours être prises en compte.

L’utilisation prévue du bien est également prise en compte et la distribution des différentes pièces, des différentes fournitures…

Le technicien doit vérifier les informations fournies dans le registre foncier (description, charges et servitudes), la conformité avec l’urbanisme en vigueur et s’il est affecté par un régime de protection publique ou s’il existe des annotations affectant ce bien (saisies…). De même, ils utilisent généralement des témoignages de ventes récentes pour s’adapter au marché et estimer la valeur du bien.

Par conséquent, une estimation immobilière n’est pas seulement un document qui fournit la valeur marchande d’un bien. C’est une « radiographie » individuelle de ce bien qui peut servir d’attestation officielle de la légalité de ce bien et de l’immeuble où il se trouve.

Vous pouvez aussi utiliser l’estimation immobilière comme rapport ou preuve documentaire au tribunal.  À de nombreuses reprises, ces rapports d’estimation immobilière sont utilisés dans des procès civils, pénaux ou administratifs.

Grâce au travail effectué par les experts juridiques dans ce domaine, vous pouvez obtenir toutes sortes d’ informations pour payer moins que le montant dû. Dans le cadre d’une procédure pénale, ces informatios sont automatiquement transférées à la procédure civile. Ce qui suspend ainsi le procès pénal jusqu’à ce que cette question soit résolue.